Analyse 1e kwartaal 2018 – de huizenmarkt in jouw regio!
Vier keer per jaar trekken wij een dag uit om al onze ervaringen in de hectiek van de hedendaagse huizenmarkt te toetsen aan de meest recente cijfers. Wij gaan op zoek naar de ontwikkelingen, maar willen vooral ook weten of onze beleving overeenkomt met de feiten. Met onze kwartaalanalyse van de lokale huizenmarkt* blijven wij scherp en vormen wij een nog betere basis voor de adviezen die wij geven. Wij volgen hierin het voorbeeld van de NVM, die ons dan net is voorgegaan met het publiceren van hun persbericht en de (landelijke) kwartaalcijfers.
En zo zit ik vandaag dus, omringd met statistieken en grafieken, op zoek naar nieuwe inzichten in een markt die alles al lijkt prijs te geven. Want er is te veel vraag en te weinig aanbod, dus de prijzen stijgen en het aantal verkopen loopt terug, toch?
En inderdaad, dat is wat er gebeurt. Het lijkt zelfs alsof er steeds minder woningen te koop komen. Maar dat blijkt niet waar. Zo komen er in Capelle al anderhalf jaar lang ongeveer 76 woningen per maand nieuw te koop. In 2016 werden er nog aanzienlijk meer woningen verkocht dan dat er nieuw bijkwamen, maar het afgelopen jaar is het verschil nog maar klein. Er is echter vrijwel geen voorraad meer bij de makelaars dus wat te koop komt, wordt vrijwel gelijk verkocht. De gefrustreerde huizenzoeker is het misschien niet met mij eens, maar de doorstroming is dus nog steeds redelijk. De markt is compleet overspannen, maar gelukkig nog niet vastgelopen. Het risico op vastlopen is overigens wel onze grootste zorg voor de nabije toekomst.
Vraagprijs en opbrengst
Maar als er wél nieuw woningaanbod is, hoe kan het dan dat je zoekprofiel steeds minder leuke huizen laat zien? De nare conclusie is misschien wel dat door de prijsstijgingen meer en meer huizen buiten je budget vallen. En ligt de vraagprijs binnen je zoekrange, dan zegt dat helaas nog niet veel. Zowel landelijk als in ons werkgebied wordt namelijk 28% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Wat er overboden wordt varieert overigens van een afrondingsverschil tot soms meer dan 10% erboven. Ca. 4% boven de vraagprijs was in deze situaties het afgelopen kwartaal het gemiddelde. 32% van de woningen wordt voor de vraagprijs verkocht en nog altijd 40% eronder.
Meer dan de vraagprijs betalen brengt overigens een extra aandachtspunt met zich mee. Je krijgt immers nog maximaal 100% van de getaxeerde waarde aan hypotheek. Dus pakt de taxatie lager uit, dan heb je meer eigen geld nodig.
En dan is er nog het tijdsaspect. Met een gemiddelde looptijd van slechts 33 dagen is de lokale huizenmarkt bijna twee keer zo snel als landelijk (56 dagen). Vorig jaar werden woningen in Capelle gemiddeld nog na 58 dagen verkocht, maar met ieder kwartaal gaat hier een aantal dagen af. Wij zijn benieuwd of dit zo doorzet.
Voor de kopers
Onze tips in deze snelle markt: Zet de e-mailnotificatie van je zoekprofiel op dagelijks. Maak direct tijd vrij (indien mogelijk) voor een bezichtiging. Bereid je goed voor en weet wat je wilt, zodat je snel kunt besluiten. En leg gelijk je beste voorstel neer, want als er meer gegadigden zijn, wordt er zelden onderhandeld. Wij zouden je graag wat tijd gunnen voor deze belangrijke keuze, maar de markt is nu eenmaal anders! Je eigen aankoopmakelaar vergroot je kansen en zorgt ervoor dat ook een ‘overhaaste beslissing’ weloverwogen is en comfortabel voelt.
Voor de verkopers
Open deuren ;) Ook hier geldt vooral: wees goed voorbereid! Staat je huis nog maar net op Funda, dan kan je de meeste maar ook de meest serieuze kijkers verwachten. Zorg dat je er klaar voor bent. De grootste uitschieters in prijs zijn de huizen die af zijn en waar de koper niks aan hoeft te doen. En een opgeruimd huis doet wonderen voor de ruimtebeleving. Dus ga je voor die topopbrengst, doe dan echt die laatste klusjes nog en kies een goede makelaar die kritisch mee wil denken. Zet je huis pas te koop als je binnen een half jaar ook daadwerkelijk wilt verhuizen. En heb je de keuze, ga dan voor zekerheid met een koper die wat spaargeld heeft.
Wat staat ons te wachten
Het lijkt erop dat de rente voorlopig laag blijft. De geplande nieuwbouw heeft vertraging en de verhouding tussen vraag en aanbod blijft verstoord.
En ondertussen deden wij de afgelopen weken weer zo veel adviesgesprekken met potentiële verkopers dat wij zeker weten dat er heel wat leuk huizen te koop komen de komende tijd!
Verder praten over jouw huis én woonwensen? Laten we een afspraak maken!
* Ons werkgebied is Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk en een flink aantal wijken aan de oostkant van Rotterdam. De basis voor deze analyse vormen de kwartaalcijfers van Capelle, het hart van onze regio. Wij ervaren dat deze cijfers representatief zijn voor de omliggende wijken. Een markt die wij goed kennen en juist daarom tot onze regio scharen.
Bron: NVM kwartaalcijfers en database
En zo zit ik vandaag dus, omringd met statistieken en grafieken, op zoek naar nieuwe inzichten in een markt die alles al lijkt prijs te geven. Want er is te veel vraag en te weinig aanbod, dus de prijzen stijgen en het aantal verkopen loopt terug, toch?
En inderdaad, dat is wat er gebeurt. Het lijkt zelfs alsof er steeds minder woningen te koop komen. Maar dat blijkt niet waar. Zo komen er in Capelle al anderhalf jaar lang ongeveer 76 woningen per maand nieuw te koop. In 2016 werden er nog aanzienlijk meer woningen verkocht dan dat er nieuw bijkwamen, maar het afgelopen jaar is het verschil nog maar klein. Er is echter vrijwel geen voorraad meer bij de makelaars dus wat te koop komt, wordt vrijwel gelijk verkocht. De gefrustreerde huizenzoeker is het misschien niet met mij eens, maar de doorstroming is dus nog steeds redelijk. De markt is compleet overspannen, maar gelukkig nog niet vastgelopen. Het risico op vastlopen is overigens wel onze grootste zorg voor de nabije toekomst.
Vraagprijs en opbrengst
Maar als er wél nieuw woningaanbod is, hoe kan het dan dat je zoekprofiel steeds minder leuke huizen laat zien? De nare conclusie is misschien wel dat door de prijsstijgingen meer en meer huizen buiten je budget vallen. En ligt de vraagprijs binnen je zoekrange, dan zegt dat helaas nog niet veel. Zowel landelijk als in ons werkgebied wordt namelijk 28% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Wat er overboden wordt varieert overigens van een afrondingsverschil tot soms meer dan 10% erboven. Ca. 4% boven de vraagprijs was in deze situaties het afgelopen kwartaal het gemiddelde. 32% van de woningen wordt voor de vraagprijs verkocht en nog altijd 40% eronder.
Meer dan de vraagprijs betalen brengt overigens een extra aandachtspunt met zich mee. Je krijgt immers nog maximaal 100% van de getaxeerde waarde aan hypotheek. Dus pakt de taxatie lager uit, dan heb je meer eigen geld nodig.
En dan is er nog het tijdsaspect. Met een gemiddelde looptijd van slechts 33 dagen is de lokale huizenmarkt bijna twee keer zo snel als landelijk (56 dagen). Vorig jaar werden woningen in Capelle gemiddeld nog na 58 dagen verkocht, maar met ieder kwartaal gaat hier een aantal dagen af. Wij zijn benieuwd of dit zo doorzet.
Voor de kopers
Onze tips in deze snelle markt: Zet de e-mailnotificatie van je zoekprofiel op dagelijks. Maak direct tijd vrij (indien mogelijk) voor een bezichtiging. Bereid je goed voor en weet wat je wilt, zodat je snel kunt besluiten. En leg gelijk je beste voorstel neer, want als er meer gegadigden zijn, wordt er zelden onderhandeld. Wij zouden je graag wat tijd gunnen voor deze belangrijke keuze, maar de markt is nu eenmaal anders! Je eigen aankoopmakelaar vergroot je kansen en zorgt ervoor dat ook een ‘overhaaste beslissing’ weloverwogen is en comfortabel voelt.
Voor de verkopers
Open deuren ;) Ook hier geldt vooral: wees goed voorbereid! Staat je huis nog maar net op Funda, dan kan je de meeste maar ook de meest serieuze kijkers verwachten. Zorg dat je er klaar voor bent. De grootste uitschieters in prijs zijn de huizen die af zijn en waar de koper niks aan hoeft te doen. En een opgeruimd huis doet wonderen voor de ruimtebeleving. Dus ga je voor die topopbrengst, doe dan echt die laatste klusjes nog en kies een goede makelaar die kritisch mee wil denken. Zet je huis pas te koop als je binnen een half jaar ook daadwerkelijk wilt verhuizen. En heb je de keuze, ga dan voor zekerheid met een koper die wat spaargeld heeft.
Wat staat ons te wachten
Het lijkt erop dat de rente voorlopig laag blijft. De geplande nieuwbouw heeft vertraging en de verhouding tussen vraag en aanbod blijft verstoord.
En ondertussen deden wij de afgelopen weken weer zo veel adviesgesprekken met potentiële verkopers dat wij zeker weten dat er heel wat leuk huizen te koop komen de komende tijd!
Verder praten over jouw huis én woonwensen? Laten we een afspraak maken!
* Ons werkgebied is Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk en een flink aantal wijken aan de oostkant van Rotterdam. De basis voor deze analyse vormen de kwartaalcijfers van Capelle, het hart van onze regio. Wij ervaren dat deze cijfers representatief zijn voor de omliggende wijken. Een markt die wij goed kennen en juist daarom tot onze regio scharen.
Bron: NVM kwartaalcijfers en database
