Mijn favorieten

Analyse 2e kwartaal 2018 – de huizenmarkt in jouw regio!

Wat was het heet hè! Het warme weer bracht ons in vakantiesferen en wie wilde er terugkijken met de zomer in aantocht? Maar met goede gewoontes willen we niet breken, dus hier is dan toch onze beschouwing over de maanden april, mei en juni.
 
De schaarste blijft. De vraag ook. En de prijzen stijgen dus onverminderd. Is er dan eigenlijk wel nieuws? Tja, wat kunnen we zeggen. Wellicht heeft de doorlooptijd zijn optimum gevonden bij ongeveer 34 dagen en ook het aantal te koop staande huizen neemt even niet verder af. Er lijkt voor deze twee dus een ondergrens te zijn en die is vermoedelijk bereikt. Tegelijkertijd worden woningen inmiddels gemiddeld genomen boven de vraagprijs verkocht.
 

Eerst die schaarste maar eens iets beter in beeld brengen. Om aan de toenemende vraag naar woningen te voldoen zijn er de komende jaren landelijk 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig. Toch werden er in 2017 maar 62.000 opgeleverd en halverwege dit jaar stond de teller op 30.974 (bron CBS). Bijna 80% van de nieuwbouwwoningen wordt gekocht door doorstromers en zo komen er woningen vrij die de markt een beetje ruimte kunnen geven. Helaas zijn dat er momenteel niet genoeg en houdt de schaarste aan.
 
Dan de prijsstijging. De landelijke prognose van de NVM voor 2018 luidt 8 tot 10%, maar de Randstad stijgt nu eenmaal harder dan gemiddeld. In de regio Rotterdam liggen de huidige prijzen gemiddeld 13,3% hoger dan een jaar geleden. In ons werkgebied* gaan wij momenteel zelf uit van een jaarlijkse stijging van ongeveer 12%.
 

 
Bovenstaande grafiek laat zien dat de gemiddelde verkooptijd van huizen in Capelle niet verder is gedaald, terwijl er landelijk nog een daling was van 56 naar 45 dagen. Een daling zoals die in deze regio een jaar geleden al plaatsvond.
 
Prijsstrategie
Interessant is dat huizen gemiddeld genomen nu boven de vraagprijs worden verkocht. De groene lijn gaat van net boven 0% in het eerste kwartaal naar nu net eronder. Terugkijkend op mijn analyse van het eerste kwartaal, maken we het volgende vergelijk op:
 

      1e Kwartaal 2018 2e Kwartaal 2018
Verkocht boven de vraagprijs 28% 43%
Koopsom gelijk aan vraagprijs 32% 23%
Verkocht onder de vraagprijs 40% 34%

 
Natuurlijk is dit het gevolg van de overspannen markt, maar ik wil je hierin ook wijzen op het effect van de prijsstrategie zoals die door verkopers en hun makelaar gekozen wordt. Vroeger werden huizen gemiddeld ongeveer 5% boven de waarde in de markt gezet. De eerste bieding lag vaak 10% onder de vraagprijs en na uitvoerig onderhandelen kwam je met elkaar uit op de koopsom die je als verkoper voor ogen had.
 
Nu de markt echter gewend is geraakt aan kopen boven de vraagprijs, komen huizen steeds vaker voor een meer realistische prijs op Funda. Op deze manier kan de verkoper al binnen een paar weken uit de vele geïnteresseerden de beste koper kiezen. De vraagprijs is dan ook steeds vaker een richtprijs.
 
Maar hoe ga je daar als koper mee om? Soms horen wij gegadigden verontwaardigd roepen dat ze toch echt niet boven de vraagprijs gaan betalen. Geschrokken deinzen ze dan terug, terwijl ze op het punt staan een fantastische aankoop te doen. Tegelijkertijd zien wij kopers die zonder slag of stoot de vraagprijs of daarboven bieden voor huizen die dat niet waard zijn, én waarbij dat simpelweg niet nodig is.
 
Aankoopmakelaar
De verkoopmakelaar kan jou hier niet bij helpen. Die wil gewoon de beste prijs voor zijn klant, de verkoper. Maar een aankoopmakelaar biedt uitkomst. Hij of zij kan jou laten zien of een prijs realistisch is en je adviseren over de beste bieding. Hierdoor maak je veel meer kans om het huis tegen een goede prijs te kopen zonder het risico te veel te betalen. De afweging hoe ver je bereid bent te gaan is met een eigen deskundig adviseur veel comfortabeler.
 
De NVM zegt in haar persbericht van 12 juli dan ook dat de toegevoegde waarde van de aankoopmakelaar in deze markt flink is toegenomen. Zij maakt bekend dat het aantal transacties met een aankoopmakelaar de afgelopen jaren bijna is verdubbeld en nu op 20% van alle woningverkopen staat. Wij kunnen dit beamen, want van alle huizen die wij momenteel verkopen is bij minimaal 1 op de 5 inderdaad een collega makelaar betrokken. Zelf worden wij ook steeds vaker gevraagd om advies te geven bij een aankoop.
 
Funda
Nederlands grootste woningwebsite houdt ook van statistieken. Zij houden bij wie er online naar welke woningen zoekt en hadden dit kwartaal een nieuwtje dat ons verheugde. De regio Rotterdam is qua populariteit het afgelopen jaar het hardst gestegen. De regio’s Amsterdam, Groningen (stad) en Bloemendaal/Zandvoort/Haarlem zijn overigens, in deze volgorde, nog altijd de meest populaire regio’s. Maar dat kan natuurlijk niet lang meer duren!
 
Zomer
In de zomermaanden wordt er niet minder op Funda gekeken. Sinds de opkomst van mobiel internet wordt Funda volop geraadpleegd vanaf campings en stranden. Landelijk worden er van juli tot september overigens wel wat minder huizen verkocht dan in het tweede en het vierde kwartaal.
 
Juist daarom is het zo opvallend om te zien dat in Capelle al 2 jaar op rij in de zomer aanzienlijk meer huizen worden verkocht dan in het voorjaar. Je kunt dit zien aan de blauwe lijn in onderstaande grafiek. Zowel in 2016 als in 2017 zie je het aantal transacties in het 3e kwartaal fors stijgen ten opzichte van het 2e kwartaal. Het 4e kwartaal doet daar nog een schepje bovenop.

 
Vooruitzichten
Door een gebrek aan woningaanbod gaat de prognose van de NVM voor 2018 uit van een daling van het aantal transacties van ongeveer 7 tot 10%. Maar de Capelse NVM makelaars verkochten in de eerste helft van 2018 slechts 2,1% minder woningen dan in diezelfde periode vorig jaar. Als wij dit jaar weer een bovengemiddeld sterk 3e en 4e kwartaal hebben, dan valt het met die terugloop in onze regio reuze mee.
 
Wil je samen jouw kansen en mogelijkheden verkennen? Laten we een afspraak maken!
 
* Ons werkgebied is Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk en een flink aantal wijken aan de oostkant van Rotterdam. De basis voor deze analyse vormen de kwartaalcijfers van Capelle, het hart van onze regio. Wij ervaren dat deze cijfers representatief zijn voor de omliggende wijken. Een markt die wij goed kennen en juist daarom tot onze regio scharen.
 
Bron: NVM kwartaalcijfers en database