Analyse 3e kwartaal 2018 – de huizenmarkt in jouw regio!
In mijn vorige blogs heb ik een kader voor je willen scheppen waarin je het huizenmarktnieuws kon plaatsen en inzicht gegeven in de verschillende oorzaken. Dit keer doen wij het anders! Ik wil je graag stap voor stap meenemen, terwíjl wij ontdekken of er veranderingen gaande zijn.
Maar wij beginnen uiteraard bij het landelijk persbericht van de NVM (woningmarktcijfers 3e kwartaal 2018). Het is code rood in een vicieuze cirkel van dalend woningaanbod en blijvende prijsstijgingen. In het 3e kwartaal daalde het aantal verkopen landelijk met 6,3% en zijn de prijzen met 1,6% gestegen. En bij steeds minder woningaanbod en een dalend transactieaantal, zullen de prijzen verder stijgen en zet de markt zich uiteindelijk op slot, zo voorspelt de NVM.
Hoe verrassend zijn met deze achtergrond de getallen voor de Capelse markt? En wat als de bevindingen niet overeen lijken te komen met het sentiment in de markt? Dit is de uitdaging waar we voor staan. Tegen de landelijke trend in werden in Capelle al een aantal jaar op rij in het 3e kwartaal meer woningen verkocht dan in het 2e. Maar nu zijn dat er opeens 12,8% minder. Een forse daling die, tegen de vicieuze cirkel van de NVM in ook nog eens gepaard ging met een prijsdaling! Het sentiment in de markt is vrijwel onveranderd en brengt ons geen nog verklaring. Is er wel degelijk iets aan het veranderen?
Prijsdaling
Wij hebben de Capelse ontwikkelingen van dit jaar op een rij gezet om een beter beeld te krijgen.
Woningverkopen door NVM makelaars in Capelle
Wat direct opvalt is de grote prijsstijging in het voorgaande kwartaal. De daling nu kan een correctie hierop zijn. Maar waar komen beide vandaan? Om dit te achterhalen hebben wij de transacties van het afgelopen half jaar op allerlei manieren gecategoriseerd. Is het bijvoorbeeld zo dat een bepaald woningtype, een enkele wijk of een bepaald prijssegment opeens aanzienlijk meer of minder in trek is en daarmee een (tijdelijke) verschuiving veroorzaakt? En komt dat dan doordat de vraag is veranderd of juist het aanbod?
Ervan overtuigd dat ik een verklaring zou vinden, zocht ik tot ik hem vond. Het bleek de nieuwbouw. In het 2e kwartaal werden door Ooms Makelaars 18 nieuwbouwwoningen in de Couwenhoek (prijzen vanaf € 335.000) verkocht gemeld en in het 3e kwartaal nog slechts 9. Bij een proef op de som bleek dat het prijsverschil tussen het 2e en het 3e kwartaal halveerde wanneer ik de nieuwbouw uit het vergelijk haalde. Je zult begrijpen dat ik enigszins opgelucht was, maar nog niet tevreden. Dus zoomen we hieronder in op de aanbod- en vraagzijde, op zoek naar aanwijzingen.
Aanbod
“Worden er minder huizen verkocht, dan komt dat natuurlijk doordat er minder te koop komen.” Dat dachten wij toen wij de cijfers zagen. Immers vrijwel alles wat te koop komt, wordt binnen een paar weken verkocht. De hoeveelheid aanbod vormt steeds de beperking, want de vraag daar schort het niet aan. Toch blijkt het nieuwe woningaanbod met 228 stuks (totale aanbod, dus niet alleen van NM makelaars) in het derde kwartaal onverminderd. Én ook onveranderd qua samenstelling: woningtype, prijsklasse of postcodegebied. Er worden dus woningen aangemeld die niet direct verkocht worden en langzaamaan wordt ons duidelijk in welke segmenten. Dit zijn de segmenten waarin kopers weer eens een kans gaan maken.
Vraag
Maar hoe is dat dan aan de vraagzijde van de markt? Zijn er zoekers? Hoe reageren ze op het woningaanbod? Zijn er meer of minder bezichtigingen? En wanneer gaan kijkers over tot koop?
De basis is nog altijd goed. Het aantal serieuze zoekers op Funda voor huizen in Capelle (momenteel ca. 6.670) is 8% hoger dan een jaar geleden. Als wij nieuwe woningen aanmelden, dan reageren daar nog steeds veel potentiële kopers op. Al zijn dat soms niet meer de aantallen die wij de laatste tijd gewend waren. Daar tegenover staat dat kopers beter lijken te weten wat ze willen en bezichtigingen dus steeds serieuzer worden. Gegadigden zijn doorgaans al langer op zoek en weten hoe overspannen de markt is. De daadwerkelijke kopers zijn in vrijwel alle gevallen dan ook bereid heel snel een besluit te nemen en een goed bod te plaatsen.
Mogelijke invloeden
Onze voorzichtige conclusie is dat het aanbod niet meer altijd voldoende aansluit op de vraag. Heel concreet zien we dit waar zestigers keurige eengezinswoningen achterlaten die qua uitvoering niet aanspreken bij jonge gezinnen. Hippe huizen met een moderne keuken en badkamer en het juiste interieur zijn zo weg. De galerijflats of oudere appartementencomplexen zonder lift waar de jonge stellen vertrekken zijn lang niet altijd in trek bij senioren. Wat zij zoeken, en vaak niet kunnen vinden, zijn ruime appartementen met een goede buitenruimte, dichtbij winkels en openbaar vervoer.
Door de snelheid waarmee het prijspeil de afgelopen jaren is hersteld, leeft de indruk dat een verminderde betaalbaarheid inmiddels een rol speelt voor kopers. Maar als je de inflatie meeneemt, dan zitten de gemiddelde huizenprijzen op hetzelfde peil als net voor de crisis. Nú echter met een rente die historisch laag is, tegenover een rente toen van ca. 5%. De leennormen zijn scherper, maar de overwaarde van doorstromers groter. De betaalbaarheid is in veel gevallen dan ook niet het probleem.
Toch kan die beleving wel van invloed zijn. Zoals ook met de schrik die wij allemaal nog hebben van de prijsval vanaf 2008. Voor veel Nederlanders was de koopwoning een spaarpot, een reserve. Tot die tijd was de heersende opvatting dat huizen alleen maar méér waard werden. Maar toen al dat vermogen opeens verdampte en huizen ‘onder water’ stonden, bleek hoe economisch kwetsbaar een woningeigenaar kan zijn. Die schrik maakt kopers, terecht, op hun hoede. De afgelopen jaren werden huizen deels toch speculatief gekocht en dus met het oog op toekomstige waardestijging. Want betaalde je in een overspannen markt te veel, dan haalde de prijsontwikkeling je binnen enkele maanden in. Nu groeit de angst dat er wederom een keerpunt bereikt kan worden.
De huizenmarkt wordt gedreven door sentiment en de veranderingen zijn subtiel, pril, misschien wel tijdelijk en al met al nog niet zo goed te duiden. Daarom des te boeiender! Wij houden je graag op de hoogte!
* De NVM publiceert prijsontwikkelingen middels de mediaan. De mediaan is de middelste in een rij. Hiermee worden de effecten van incidentele uitschieters aan de boven- en onderkant uitgesloten.
Maar wij beginnen uiteraard bij het landelijk persbericht van de NVM (woningmarktcijfers 3e kwartaal 2018). Het is code rood in een vicieuze cirkel van dalend woningaanbod en blijvende prijsstijgingen. In het 3e kwartaal daalde het aantal verkopen landelijk met 6,3% en zijn de prijzen met 1,6% gestegen. En bij steeds minder woningaanbod en een dalend transactieaantal, zullen de prijzen verder stijgen en zet de markt zich uiteindelijk op slot, zo voorspelt de NVM.
Hoe verrassend zijn met deze achtergrond de getallen voor de Capelse markt? En wat als de bevindingen niet overeen lijken te komen met het sentiment in de markt? Dit is de uitdaging waar we voor staan. Tegen de landelijke trend in werden in Capelle al een aantal jaar op rij in het 3e kwartaal meer woningen verkocht dan in het 2e. Maar nu zijn dat er opeens 12,8% minder. Een forse daling die, tegen de vicieuze cirkel van de NVM in ook nog eens gepaard ging met een prijsdaling! Het sentiment in de markt is vrijwel onveranderd en brengt ons geen nog verklaring. Is er wel degelijk iets aan het veranderen?
Prijsdaling
Wij hebben de Capelse ontwikkelingen van dit jaar op een rij gezet om een beter beeld te krijgen.
Woningverkopen door NVM makelaars in Capelle
Wat direct opvalt is de grote prijsstijging in het voorgaande kwartaal. De daling nu kan een correctie hierop zijn. Maar waar komen beide vandaan? Om dit te achterhalen hebben wij de transacties van het afgelopen half jaar op allerlei manieren gecategoriseerd. Is het bijvoorbeeld zo dat een bepaald woningtype, een enkele wijk of een bepaald prijssegment opeens aanzienlijk meer of minder in trek is en daarmee een (tijdelijke) verschuiving veroorzaakt? En komt dat dan doordat de vraag is veranderd of juist het aanbod?
Ervan overtuigd dat ik een verklaring zou vinden, zocht ik tot ik hem vond. Het bleek de nieuwbouw. In het 2e kwartaal werden door Ooms Makelaars 18 nieuwbouwwoningen in de Couwenhoek (prijzen vanaf € 335.000) verkocht gemeld en in het 3e kwartaal nog slechts 9. Bij een proef op de som bleek dat het prijsverschil tussen het 2e en het 3e kwartaal halveerde wanneer ik de nieuwbouw uit het vergelijk haalde. Je zult begrijpen dat ik enigszins opgelucht was, maar nog niet tevreden. Dus zoomen we hieronder in op de aanbod- en vraagzijde, op zoek naar aanwijzingen.
Aanbod
“Worden er minder huizen verkocht, dan komt dat natuurlijk doordat er minder te koop komen.” Dat dachten wij toen wij de cijfers zagen. Immers vrijwel alles wat te koop komt, wordt binnen een paar weken verkocht. De hoeveelheid aanbod vormt steeds de beperking, want de vraag daar schort het niet aan. Toch blijkt het nieuwe woningaanbod met 228 stuks (totale aanbod, dus niet alleen van NM makelaars) in het derde kwartaal onverminderd. Én ook onveranderd qua samenstelling: woningtype, prijsklasse of postcodegebied. Er worden dus woningen aangemeld die niet direct verkocht worden en langzaamaan wordt ons duidelijk in welke segmenten. Dit zijn de segmenten waarin kopers weer eens een kans gaan maken.
Vraag
Maar hoe is dat dan aan de vraagzijde van de markt? Zijn er zoekers? Hoe reageren ze op het woningaanbod? Zijn er meer of minder bezichtigingen? En wanneer gaan kijkers over tot koop?
De basis is nog altijd goed. Het aantal serieuze zoekers op Funda voor huizen in Capelle (momenteel ca. 6.670) is 8% hoger dan een jaar geleden. Als wij nieuwe woningen aanmelden, dan reageren daar nog steeds veel potentiële kopers op. Al zijn dat soms niet meer de aantallen die wij de laatste tijd gewend waren. Daar tegenover staat dat kopers beter lijken te weten wat ze willen en bezichtigingen dus steeds serieuzer worden. Gegadigden zijn doorgaans al langer op zoek en weten hoe overspannen de markt is. De daadwerkelijke kopers zijn in vrijwel alle gevallen dan ook bereid heel snel een besluit te nemen en een goed bod te plaatsen.
Mogelijke invloeden
Onze voorzichtige conclusie is dat het aanbod niet meer altijd voldoende aansluit op de vraag. Heel concreet zien we dit waar zestigers keurige eengezinswoningen achterlaten die qua uitvoering niet aanspreken bij jonge gezinnen. Hippe huizen met een moderne keuken en badkamer en het juiste interieur zijn zo weg. De galerijflats of oudere appartementencomplexen zonder lift waar de jonge stellen vertrekken zijn lang niet altijd in trek bij senioren. Wat zij zoeken, en vaak niet kunnen vinden, zijn ruime appartementen met een goede buitenruimte, dichtbij winkels en openbaar vervoer.
Door de snelheid waarmee het prijspeil de afgelopen jaren is hersteld, leeft de indruk dat een verminderde betaalbaarheid inmiddels een rol speelt voor kopers. Maar als je de inflatie meeneemt, dan zitten de gemiddelde huizenprijzen op hetzelfde peil als net voor de crisis. Nú echter met een rente die historisch laag is, tegenover een rente toen van ca. 5%. De leennormen zijn scherper, maar de overwaarde van doorstromers groter. De betaalbaarheid is in veel gevallen dan ook niet het probleem.
Toch kan die beleving wel van invloed zijn. Zoals ook met de schrik die wij allemaal nog hebben van de prijsval vanaf 2008. Voor veel Nederlanders was de koopwoning een spaarpot, een reserve. Tot die tijd was de heersende opvatting dat huizen alleen maar méér waard werden. Maar toen al dat vermogen opeens verdampte en huizen ‘onder water’ stonden, bleek hoe economisch kwetsbaar een woningeigenaar kan zijn. Die schrik maakt kopers, terecht, op hun hoede. De afgelopen jaren werden huizen deels toch speculatief gekocht en dus met het oog op toekomstige waardestijging. Want betaalde je in een overspannen markt te veel, dan haalde de prijsontwikkeling je binnen enkele maanden in. Nu groeit de angst dat er wederom een keerpunt bereikt kan worden.
De huizenmarkt wordt gedreven door sentiment en de veranderingen zijn subtiel, pril, misschien wel tijdelijk en al met al nog niet zo goed te duiden. Daarom des te boeiender! Wij houden je graag op de hoogte!
* De NVM publiceert prijsontwikkelingen middels de mediaan. De mediaan is de middelste in een rij. Hiermee worden de effecten van incidentele uitschieters aan de boven- en onderkant uitgesloten.
