Mijn favorieten

Analyse 4e kwartaal 2017 – de huizenmarkt in jouw regio!

Heel veel zoekers, maar steeds minder huizen te koop. Nog niet zo lang geleden zagen we dat iedereen zijn huis te koop zette, maar mensen pas gingen kopen als zij zelf verkocht hadden. Nu wachten gezinnen met het verkopen van hun huis tot zij zelf een leuk nieuw huis gevonden hebben. En zo dreigt de woningmarkt zichzelf weer op slot te zetten.

Met alle verhalen die rond gaan over de gekte op de huizenmarkt wil jij nu vast ook wel eens weten hoe het er eigenlijk echt voor staat met waarde en de markt voor jouw eigen huis. Daarom hebben wij de NVM kwartaalcijfers voor de woningmarkt in onze regio* weer uitgeplozen. Met wat wij dagelijks zien gebeuren in de markt kunnen wij deze cijfers voor je duiden en zo ben je na het lezen van dit artikel weer helemaal op de hoogte van de laatste stand van zaken.

* Ons werkgebied is Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk en een flink aantal wijken aan de oostkant van Rotterdam. De basis voor deze analyse vormen de kwartaalcijfers van Capelle, het hart van onze regio. Wij ervaren dat deze cijfers representatief zijn voor de omliggende wijken. Een markt die wij goed kennen en juist daarom tot onze regio scharen.

Eerst maar eens wat cijfers voor de beeldvorming. In het vierde kwartaal werden er in Capelle 167 woningen door NVM makelaars verkocht. Dit is bijna 2 keer zo veel als in 2013. De mediane transactieprijs is met € 209.000,- nog nooit zo hoog geweest. Huizen staan gemiddeld nog maar 41 dagen te koop en doordat ongeveer een kwart van de huizen boven de vraagprijs wordt verkocht, komt het gemiddelde verschil tussen vraagprijs en koopsom dit kwartaal voor het eerst op nul uit.

Hoeveel gekker kan het nog?

Je huis verkoop je nu dus in een mum van tijd voor de vraagprijs. Kan het mogelijk nog beter? Jawel hoor, want de prijzen stijgen alsmaar verder. De krapte op de woningmarkt, die ontstaan is doordat er jarenlang vrijwel geen huizen zijn gebouwd, wordt de komende jaren nog niet ingelopen. En zolang de rente laag blijft, kunnen kopers die stijgende prijzen blijven betalen.

Toch zien we ook dat onze markt langzaam begint te stabiliseren. De prijzen stijgen al minder hard en soms zelfs even niet. Dit kwartaal werden er dan wel evenveel huizen verkocht als het kwartaal ervoor, maar omdat het 4e kwartaal historisch altijd beter is dan het 3ebetekent dit eigenlijk voor het eerst een daling van het aantal transacties.

Hoe dat komt? Kopers raken steeds vaker gefrustreerd door het geringe aanbod, het veelvuldig ‘misgrijpen’ en de ondertussen maar stijgende prijzen. Sommigen haken daarom af en anderen stellen eerder grenzen aan hoever ze mee willen gaan in de gekte. Stel je eens voor dat je al maandenlang op zoek bent naar een mooi huis binnen een bepaald budget. Maar je hebt inmiddels gemerkt dat de huizen die je leuk vindt meestal voor net iets meer verkocht worden. En terwijl jij kans ziet je budget dan toch maar wat te verhogen, zijn de prijzen al weer verder gestegen. Inmiddels is er nog wat tijd verstreken en de huizen waar je een jaar geleden naar keek en die je toen eigenlijk net te duur vond zijn inmiddels gewoon € 25.000,- duurder geworden! Dat is om gek van te worden, toch? Maar wil je verkopen dan is het geweldig! En vrijwel ieder huis verkoopt!

Alle segmenten en woningtypen verkopen goed

Want ook dat is kenmerkend voor de huidige markt. Zagen we de afgelopen jaren dat eerst met name de eengezinswoningen steeds beter gingen en pas daarna de appartementen weer populair werden. Inmiddels zit ook het hogere segment (veelal 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaand) in de lift. Weer even wat getallen:

Appartementen zijn momenteel het schaarst. 103 van de 167 woningen die door NVM makelaars verkocht werden waren appartementen. Dit is ruim 60%. Maar kijken we naar het woningaanbod, dan bestaat nog maar 1/3e uit appartementen. Ze worden gemiddeld binnen 38 dagen en net boven de vraagprijs verkocht.

De verhouding van het aantal beschikbare huizen tot het aantal verkopen zegt veel over de mate van overspannen zijn van de markt. Ook het aantal zoekers is een belangrijke graadmeter. Opvallend is dat momenteel in één kwartaal vrijwel evenveel woningen worden verkocht als er te koop staan. De omloopsnelheid is hartstikke hoog!
 
Woningtype
(nieuwbouw en bestaande bouw)
Aantal verkopen in 4e kwartaal Beschikbare woningen Aantal serieuze zoekers op Funda Zoekers/ beschikbare woningen
Appartementen 103 (62%) 62 (33%) 2248 36
Tussenwoningen 38 (23%) 62 (33%) ca. 2400 39
Vanaf € 500,000 7 (4%) 43 (23%) 663 15
Alle woningen 167 185 6177 33
 
In het hogere segment (vanaf € 500.000,-) zijn veel minder verkopen. En bij 5 tot 10 verkopen per kwartaal kan een enkele goede of slechte verkoop veel invloed hebben op de gemiddelden. De cijfers voor de gemiddelde verkooptijd of wat er in de onderhandeling van de prijs af gaat zijn daardoor een stuk grilliger en dus minder representatief.

De individuele transactiegegevens laten zien dat de duurdere huizen die nieuw op de markt komen relatief goed en snel verkocht worden. Kijken we naar de samenstelling van het totale woningaanbod, dan wordt echter duidelijk dat het hogere segment als enige nog ‘last’ heeft van zogezegd ‘oud aanbod’. 31% van deze huizen staat al langer dan een jaar te koop en is daardoor minder kansrijk. Tot ca. 3 maanden in verkoop zijn de kansen op een goede verkoop het best.
 
Woningtype (bestaande bouw) Korter dan 3 maanden te koop Langer dan een jaar te koop
Appartementen 59% 17%
Eengezinswoningen 66% 3%
Vanaf € 500.000,- 28% 31%
Alle woningen 60% 13,5%
 
Wat kunnen we verwachten?

Het woning tekort zal tot ca. 2020 verder oplopen (Bron: FD, 5-2-2018), dus de schaarste blijft voorlopig. Wil je verhuizen, zet dan je huis te koop! Kopers zullen bereid zijn langer te wachten en in de tussentijd kan je zelf een woning vinden. Als meer mensen besluiten nu te koop te gaan, dan komt er vanzelf meer aanbod beschikbaar. Dit is onze oproep aan de markt. Heb vertrouwen!

Verder praten over jouw huis én woonwensen? Laten we een afspraak maken!